Nebenkosten sind der Grund, warum ein Immobilienkauf mehr Eigenkapital braucht, als der Kaufpreis vermuten lässt. Banken finanzieren sie in der Regel nicht mit: Sie schaffen keinen beleihbaren Wert, sondern verschwinden im Moment des Kaufs.
Je nach Bundesland und Maklersituation liegen sie zwischen etwa 6 % und 12 % des Kaufpreises.
Die vier Posten
Die Grunderwerbsteuer ist der größte und der einzige, der allein vom Standort abhängt. Notar- und Grundbuchkosten folgen dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind damit bundesweit gleich; als Faustregel gelten rund 1,5 % zusammen, davon etwa ein Drittel für das Grundbuch.
Die Maklerprovision ist der einzige verhandelbare Posten — und der einzige, der ganz entfallen kann. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Privatpersonen muss der Verkäufer seit Dezember 2020 mindestens die Hälfte tragen.
Warum das Eigenkapital vorher reichen muss
Die meisten Banken erwarten, dass die Nebenkosten vollständig aus Eigenkapital gedeckt sind, und finanzieren darüber hinaus 80 bis 100 % des Kaufpreises. Wer knapp kalkuliert, sollte die Nebenkosten zuerst abziehen und erst den Rest als Eigenkapital für den Kaufpreis ansetzen — genau in dieser Reihenfolge rechnet der Rechner.