Kaufnebenkosten-Rechner 2026

VonOleh Soloninaktualisiert 25. September 2026

Kaufpreis in Euro

Bundesland, in dem die Immobilie liegt

Maklerprovision (Ihr Anteil) in %

Inklusive Umsatzsteuer; der Satz ist frei vereinbar und regional unterschiedlich. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher gilt: Beauftragen beide Seiten den Makler, zahlen sie gleich viel; hat der Verkäufer ihn allein beauftragt, darf auf den Käufer höchstens die Hälfte abgewälzt werden. Hat allein der Käufer beauftragt, schuldet er die Provision voll (§§ 656c, 656d BGB).

Darlehen in Euro

Für die Grundschuld: Notar und Grundbuchamt rechnen nach deren Höhe. Tragen Sie 0 ein, wenn Sie bar zahlen.

Gesondert ausgewiesenes Inventar in Euro

Bewegliche Sachen mindern die Grunderwerbsteuer, nicht die Notarkosten.

Vollzugs- und Betreuungsgebühr

Die Vollzugsgebühr fällt für den Vollzug des Vertrags an, die Betreuungsgebühr etwa für die Prüfung der Fälligkeitsvoraussetzungen (KV 22110 und 22200).

Vorhandenes Eigenkapital in Euro

Ergebnis

45.650,60 € Kaufnebenkosten, 11,41 % des Kaufpreises; aus eigenen Mitteln sind 125.650,60 € nötig.

Kaufnebenkosten zusammen

45.650,60 €

Anteil am Kaufpreis

11,41 %

Kaufpreis und Nebenkosten

445.650,60 €

Posten für Posten

  Grunderwerbsteuer         26.000,00 €
  Notar mit Umsatzsteuer     3.558,10 €
  Grundbuchamt               1.812,50 €
  Maklerprovision           14.280,00 €
  Zusammen                  45.650,60 €

Rechenweg

Grunderwerbsteuer: 400.000,00 € × 6,5 % = 26.000,00 € Notar: Gebühr nach Tabelle B 785,00 € bei einem Geschäftswert von 400.000,00 €, 635,00 € bei 320.000,00 € für die Grundschuld; Gebühren zusammen 2.990,00 € netto + 19 % Umsatzsteuer 568,10 € = 3.558,10 € (Posten für Posten im Feld darunter) Grundbuchamt: 392,50 € Auflassungsvormerkung + 785,00 € Eigentumsumschreibung + 635,00 € Grundschuld = 1.812,50 € Maklerprovision: 400.000,00 € × 3,57 % = 14.280,00 € Nebenkosten zusammen: 45.650,60 €; das sind 11,41 % des Kaufpreises Eigenkapitalbedarf: 400.000,00 € + 45.650,60 € − 320.000,00 € Darlehen = 125.650,60 €

Notar und Grundbuch im Einzelnen

Gebühr nach Tabelle B: 785,00 € bei einem Geschäftswert von 400.000,00 €, 635,00 € bei 320.000,00 €

  Beurkundung Kaufvertrag (2,0)      1.570,00 €
  Vollzugsgebühr (0,5)                 392,50 €
  Betreuungsgebühr (0,5)               392,50 €
  Grundschuldbestellung (1,0)          635,00 €
  Umsatzsteuer 19 %                    568,10 €
  Auflassungsvormerkung (0,5)          392,50 €
  Eigentumsumschreibung (1,0)          785,00 €
  Eintragung der Grundschuld (1,0)     635,00 €

Nötiges Eigenkapital

125.650,60 €

Ihr Eigenkapital im Vergleich

80.000,00 € vorhanden, 125.650,60 € nötig: es fehlen 45.650,60 €

Bei anderen Kaufpreisen

  Kaufpreis      Nebenkosten  Anteil   Kaufpreis und Nebenkosten
  200.000,00 €      23.298,10 €  11,65 %               223.298,10 €
  300.000,00 €      34.820,10 €  11,61 %               334.820,10 €
> 400.000,00 €      45.650,60 €  11,41 %               445.650,60 €
  500.000,00 €      56.481,10 €  11,30 %               556.481,10 €
  750.000,00 €      83.684,10 €  11,16 %               833.684,10 €
  1.000.000,00 €     110.887,10 €  11,09 %             1.110.887,10 €

Mit 6,5 % Grunderwerbsteuer und 3,57 % Maklerprovision; das Darlehen ist in jeder Zeile auf den Kaufpreis begrenzt, > markiert Ihren Kaufpreis.

Hinweis

Nicht enthalten sind die Auslagen des Notars, etwa Dokumentenpauschale und Porto, sowie Kosten der Finanzierung, des Umzugs und der Renovierung.

Das Ergebnis ist ein Richtwert und ersetzt keine Beratung.

Die Nebenkosten eines Immobilienkaufs Posten für Posten: Grunderwerbsteuer nach Bundesland, Notarkosten und Grundbuchgebühren nach den Sätzen des GNotKG, Maklerprovision und die Grundschuld für die Finanzierung — mit Eigenkapitalbedarf und Anteil am Kaufpreis.

Bei 400.000 € Kaufpreis in Nordrhein-Westfalen, 320.000 € Darlehen und 3,57 % Maklerprovision kommen 45.650,60 € Nebenkosten zusammen: 26.000 € Grunderwerbsteuer, 3.558,10 € Notar samt Umsatzsteuer, 1.812,50 € Grundbuchamt und 14.280 € Makler — 11,41 % des Kaufpreises.

Notar und Grundbuchamt rechnen nicht in Prozent, sondern nach den Gebührensätzen des Gerichts- und Notarkostengesetzes: Aus dem Geschäftswert ergibt sich eine Gebühr nach Tabelle B, die mit dem Satz des Kostenverzeichnisses vervielfacht wird. Der Rechner macht genau das und zeigt jeden Posten einzeln.

So benutzen Sie den Rechner

Tragen Sie den Kaufpreis ein und wählen Sie das Bundesland der Immobilie.
Tragen Sie Ihren Anteil an der Maklerprovision ein; ohne Makler tragen Sie 0 ein.
Tragen Sie das Darlehen ein, für das eine Grundschuld eingetragen wird, und gesondert ausgewiesenes Inventar.
Tragen Sie Ihr vorhandenes Eigenkapital ein und vergleichen Sie es mit dem Betrag, der neben dem Darlehen nötig ist.

Die vier Posten

Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Land, in dem die Immobilie liegt, und nach der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1, § 11 GrEStG). Notar und Grundbuchamt rechnen nach dem GNotKG. Die Maklerprovision ist frei verhandelbar; beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Verbraucher darf sich der Makler von beiden Seiten nur Lohn in gleicher Höhe versprechen lassen (§ 656c BGB), und hat nur eine Seite den Maklervertrag geschlossen, ist eine Abwälzung auf die andere nur wirksam, wenn der Auftraggeber mindestens gleich viel trägt; fällig wird sie erst, wenn er seine Zahlung nachweist (§ 656d BGB).

Mit 320.000 € Darlehen und 3,57 % Maklerprovision; Auslagen des Notars und Kosten der Finanzierung sind nicht enthalten.
Posten	Wonach er sich richtet	Bei 400.000 € in NRW
Grunderwerbsteuer	Landessatz auf die Gegenleistung	26.000,00 €
Notar	GNotKG: Sätze des Kostenverzeichnisses auf die Wertgebühr, plus 19 % Umsatzsteuer	3.558,10 €
Grundbuchamt	GNotKG: Sätze des Kostenverzeichnisses auf dieselbe Wertgebühr, ohne Umsatzsteuer	1.812,50 €
Makler	Vereinbarter Prozentsatz des Kaufpreises	14.280,00 €
Zusammen		45.650,60 €

Wie Notar und Grundbuchamt rechnen

Grundlage ist die Wertgebühr der Tabelle B: 15 € bis zu einem Geschäftswert von 500 € und darüber ein Zuschlag je angefangenem Teilbetrag — zwischen 50.000 € und 200.000 € sind es 27 € je 15.000 €, zwischen 200.000 € und 500.000 € 50 € je 30.000 € (§ 34 Abs. 2 GNotKG). Bei 400.000 € sind das 785 €. Auf diese Gebühr wenden Notar und Grundbuchamt die Sätze des Kostenverzeichnisses an.

Für den Kaufvertrag fällt eine 2,0-Gebühr an, mindestens 120 € (KV 21100); dazu kommen die Vollzugsgebühr von 0,5 (KV 22110; auf 250 € gedeckelt nur, wenn sich der Vollzug auf die Tätigkeiten nach KV 22113 beschränkt), und die Betreuungsgebühr von 0,5 (KV 22200), wenn der Notar die Fälligkeit prüft und den Vollzug überwacht. Die Grundschuld wird mit einer 1,0-Gebühr beurkundet, mindestens 60 € (KV 21200). Auf die Notarkosten kommen 19 % Umsatzsteuer (§ 12 Abs. 1 UStG).

Das Grundbuchamt nimmt 0,5 für die Eintragung der Auflassungsvormerkung (KV 14150), 1,0 für die Eintragung des neuen Eigentümers (KV 14110) und 1,0 für die Eintragung der Grundschuld (KV 14121) — ohne Umsatzsteuer, weil das Grundbuchamt hoheitlich handelt und keine Umsatzsteuer berechnet.

Wertgebühr der Tabelle B: 785 € bei einem Geschäftswert von 400.000 €, 635 € bei 320.000 €. Auslagen wie Dokumentenpauschale und Post sind nicht enthalten.
Gebühr	Satz	Geschäftswert	Bei 400.000 € und 320.000 € Darlehen
Beurkundung des Kaufvertrags (KV 21100)	2,0	Kaufpreis	1.570,00 €
Vollzugsgebühr (KV 22110)	0,5	Kaufpreis	392,50 €
Betreuungsgebühr (KV 22200)	0,5	Kaufpreis	392,50 €
Grundschuldbestellung (KV 21200)	1,0	Darlehen	635,00 €
Umsatzsteuer auf die Notarkosten	19 %		568,10 €
Auflassungsvormerkung (KV 14150)	0,5	Kaufpreis	392,50 €
Eigentumsumschreibung (KV 14110)	1,0	Kaufpreis	785,00 €
Eintragung der Grundschuld (KV 14121)	1,0	Darlehen	635,00 €

Warum Banken die Nebenkosten selten finanzieren

Die Nebenkosten stecken nicht im Wert der Immobilie und erhöhen deshalb den Beleihungswert nicht; ob und zu welchen Bedingungen eine Bank sie mitfinanziert, hängt vom Kreditangebot und der Bonität ab. Im Beispiel sind neben dem Darlehen von 320.000 € insgesamt 125.650,60 € nötig — 80.000 € Kaufpreisanteil und 45.650,60 € Nebenkosten.

Die Grunderwerbsteuer ist dabei der Posten mit dem größten Hebel: Sie reicht von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in vier Ländern, was bei 400.000 € einen Unterschied von 12.000 € macht. Gesondert ausgewiesenes bewegliches Inventar mindert sie, nicht aber die Notarkosten.

Quellen

Stand der Werte: 2026. Die Ergebnisse sind Orientierungswerte und ersetzen keine Steuerberatung.

Häufige Fragen

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?

Bei 400.000 € in Nordrhein-Westfalen mit Makler und Grundschuld rund 45.500 €, also 11,4 % des Kaufpreises. Ohne Makler wären es rund 31.200 €, gut 7,8 %.

Woraus bestehen sie?

Aus Grunderwerbsteuer, Notarkosten mit Umsatzsteuer, Grundbuchgebühren und der Maklerprovision, soweit eine vereinbart ist.

Wie berechnen sich die Notarkosten?

Nach dem GNotKG: Aus dem Geschäftswert ergibt sich die Gebühr der Tabelle B — bei 400.000 € sind das 785 € —, und darauf werden die Sätze des Kostenverzeichnisses angewendet, etwa 2,0 für die Beurkundung des Kaufvertrags (KV 21100).

Zahlt der Käufer die Maklerprovision allein?

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Verbraucher kommt es darauf an, wer den Makler beauftragt hat. Beide Seiten: gleich hohe Provisionen (§ 656c BGB). Nur der Verkäufer: Eine Abwälzung auf den Käufer ist nur wirksam, wenn der Verkäufer mindestens gleich viel trägt, und erst fällig, wenn er seine Zahlung nachweist (§ 656d BGB). Nur der Käufer: Er schuldet die Provision voll.

Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?

Ob und zu welchen Bedingungen, richtet sich nach dem konkreten Kreditangebot und der Bonität; die Nebenkosten stecken nicht im Beleihungswert. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung für die Eintragung gibt es nach Zahlung, Sicherstellung oder Stundung der Grunderwerbsteuer und bei Steuerfreiheit; § 22 Abs. 2 GrEStG lässt weitere Fälle zu.

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Den Teil des Kaufpreises, den das Darlehen nicht deckt, plus die Nebenkosten. Der Rechner nennt den Betrag und vergleicht ihn mit Ihrem Eigenkapital.

Sparen mitgekaufte Möbel wirklich Steuer?

Sie mindern die Gegenleistung für das Grundstück und damit die Grunderwerbsteuer, wenn sie im Vertrag gesondert und realistisch bewertet ausgewiesen sind — die Notar- und Grundbuchgebühren bleiben gleich.

Was ist nicht enthalten?

Auslagen des Notars wie Dokumentenpauschale und Porto, Kosten der Finanzierung wie Bereitstellungszinsen oder Schätzgebühren, Umzug und Renovierung.

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Die Grunderwerbsteuer nach Bundesland: Satz und Betrag auf die Gegenleistung, der Abzug für gesondert ausgewiesenes Inventar, der Vergleich aller 16 Länder, die Befreiungen des § 3 GrEStG und der Weg bis zur Unbedenklichkeitsbescheinigung.

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