Hypothekenrechner: Darlehen, Rate und Kaufpreis

VonOleh Soloninaktualisiert 25. September 2026

Ergebnis

360.000,00 € Darlehen, 1.680,00 € im Monat, Restschuld nach 10 Jahren 273.488,60 €.

Darlehensbetrag

360.000,00 €

Monatsrate

1.680,00 €

Kaufnebenkosten

40.000,00 €

Eigenkapitalquote

18,18 % der Gesamtkosten von 440.000,00 €

Restschuld am Ende der Zinsbindung

273.488,60 €

Zinsen während der Zinsbindung

115.088,60 €

Laufzeit bei gleichbleibendem Sollzins

28 Jahre und 8 Monate (344 Raten)

Zinsen insgesamt bei gleichbleibendem Sollzins

217.451,94 €

Rechenweg

Gesamtkosten: 400.000,00 € × (1 + 10,00 %) = 440.000,00 € Darlehen: 440.000,00 € − 80.000,00 € = 360.000,00 € Monatsrate: 360.000,00 € × (3,60 % + 2,00 %) ÷ 12 = 1.680,00 € Eigenkapitalquote: 80.000,00 € ÷ 440.000,00 € = 18,18 %; Darlehen in Prozent des Kaufpreises: 90,00 % Nach 120 Raten: Restschuld 273.488,60 €, gezahlte Zinsen 115.088,60 €

Monatsrate nach Sollzins und Tilgung

Sollzins     1,50 % T.    2,00 % T.    3,00 % T.    4,00 % T.
 2,60 %     1.230,00 €   1.380,00 €   1.680,00 €   1.980,00 €
 3,10 %     1.380,00 €   1.530,00 €   1.830,00 €   2.130,00 €
>3,60 %     1.530,00 €   1.680,00 €   1.980,00 €   2.280,00 €
 4,10 %     1.680,00 €   1.830,00 €   2.130,00 €   2.430,00 €
 4,60 %     1.830,00 €   1.980,00 €   2.280,00 €   2.580,00 €

Monatsrate für 360.000,00 € Darlehen; T. = anfängliche Tilgung.

Darlehen, Rate und Zinsen bei anderem Eigenkapital

Eigenkapital        Darlehen         Rate   Zinsen gesamt
 0,00 €         440.000,00 €   2.053,33 €    265.775,22 €
 44.000,00 €    396.000,00 €   1.848,00 €    239.197,03 €
>80.000,00 €    360.000,00 €   1.680,00 €    217.451,94 €
 88.000,00 €    352.000,00 €   1.642,67 €    212.618,77 €
 132.000,00 €   308.000,00 €   1.437,33 €    186.042,99 €
 176.000,00 €   264.000,00 €   1.232,00 €    159.464,54 €

Zinsen gesamt bei gleichbleibendem Sollzins bis zur vollständigen Tilgung.

Rate nach der Zinsbindung bei anderem Anschlusszins

Anschlusszins          Rate   Veränderung
 2,60 %          1.543,87 €     −136,13 €
>3,60 %          1.680,00 €        0,00 €
 4,60 %          1.822,86 €     +142,86 €
 5,60 %          1.972,27 €     +292,27 €
 6,60 %          2.127,99 €     +447,99 €

Rate für die Restschuld von 273.488,60 €, getilgt in der Restlaufzeit, die sich beim bisherigen Sollzins ergäbe (223,7 Monate).

Das Ergebnis ist ein Richtwert und ersetzt keine Beratung.

Wie viel Darlehen ein Immobilienkauf erfordert und welche Monatsrate daraus folgt — oder welcher Kaufpreis mit einer Wunschrate möglich ist. Mit Restschuld, Laufzeit, Anschlussrate und Vergleichstabellen.

Beispiel: Eine Immobilie für 400.000 € kostet mit angenommenen 10 % Kaufnebenkosten insgesamt 440.000 €. Mit 80.000 € Eigenkapital bleiben 360.000 € zu finanzieren. Bei 3,6 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung beträgt die Monatsrate 1.680 €; nach zehn Jahren Zinsbindung sind noch 273.488,60 € offen.

Der Rechner ermittelt Darlehensbedarf, Monatsrate, Restschuld und Laufzeit oder berechnet umgekehrt aus einer Wunschrate das mögliche Darlehen und den möglichen Kaufpreis. Tabellen zeigen die Rate bei anderem Sollzins und Tilgungssatz, die Wirkung von mehr oder weniger Eigenkapital beziehungsweise einer anderen Wunschrate und die Rate nach der Zinsbindung bei einem anderen Anschlusszins.

So benutzen Sie den Rechner

Wählen Sie, ob Sie vom Kaufpreis oder von der Monatsrate ausgehen.
Tragen Sie Kaufpreis oder Wunschrate, Kaufnebenkosten in Prozent und Ihr Eigenkapital ein.
Geben Sie Sollzins, anfängliche Tilgung und Zinsbindung an.
Lesen Sie Darlehen, Rate, Restschuld und Laufzeit ab und sehen Sie in den Tabellen, wie sich andere Annahmen auswirken.

Wie viel Darlehen brauche ich?

Der Darlehensbedarf ergibt sich aus Kaufpreis plus Kaufnebenkosten minus Eigenkapital, im Beispiel 400.000 € × 1,10 − 80.000 € = 360.000 €. Das Eigenkapital deckt damit 18,18 % der Gesamtkosten von 440.000 €; das Darlehen entspricht 90 % des Kaufpreises.

Zu den Kaufnebenkosten zählen die Grunderwerbsteuer, die Kosten für Notar und Grundbuch und gegebenenfalls eine Maklerprovision. Die 10 % im Beispiel sind ein angenommener Wert. Wie hoch die Kaufnebenkosten in Ihrem Fall sind, zeigen der Kaufnebenkosten-Rechner und der Grunderwerbsteuer-Rechner.

Die Monatsrate aus Sollzins und Tilgung

Beim Annuitätendarlehen ergibt sich die Monatsrate aus Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12: 360.000 € × 5,6 % ÷ 12 = 1.680 €. Bliebe der Sollzins bis zum Schluss bei 3,6 %, wäre das Darlehen nach 344 Raten (28 Jahren und 8 Monaten) getilgt, und es fielen insgesamt 217.451,94 € Zinsen an. Den vollständigen Tilgungsplan zeigt der Tilgungsplan-Rechner.

Monatsrate für 360.000 € Darlehen.
Sollzins	1,5 % Tilgung	2 % Tilgung	3 % Tilgung	4 % Tilgung
3,0 %	1.350 €	1.500 €	1.800 €	2.100 €
3,5 %	1.500 €	1.650 €	1.950 €	2.250 €
4,0 %	1.650 €	1.800 €	2.100 €	2.400 €
4,5 %	1.800 €	1.950 €	2.250 €	2.550 €

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Umgekehrt ergibt sich aus einer Monatsrate das mögliche Darlehen: Rate × 12 ÷ (Sollzins + anfängliche Tilgung). Mit 1.500 € im Monat lässt sich bei 3,6 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung ein Darlehen von 1.500 € × 12 ÷ 5,6 % = 321.428,57 € finanzieren. Zusammen mit 80.000 € Eigenkapital und bei 10 % Kaufnebenkosten ist dann ein Kaufpreis von (321.428,57 € + 80.000 €) ÷ 1,10 = 364.935,06 € möglich.

Ob die Bank das Darlehen gewährt, hängt von ihrer Kreditwürdigkeitsprüfung ab. Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen, also einem Verbraucherdarlehen, das durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert oder für den Erwerb oder die Erhaltung von Grundstücken oder Gebäuden bestimmt ist (§ 491 Abs. 3 BGB), muss sie diese Prüfung eingehend und auf der Grundlage von Informationen zu Einkommen, Ausgaben sowie anderen finanziellen und wirtschaftlichen Umständen vornehmen. Die Prüfung darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der Wohnimmobilie den Darlehensbetrag übersteigt (§ 505a Abs. 1, § 505b Abs. 2 BGB).

3,6 % Sollzins, 2 % anfängliche Tilgung, 80.000 € Eigenkapital, 10 % Kaufnebenkosten.
Monatsrate	Mögliches Darlehen	Möglicher Kaufpreis
1.000 €	214.285,71 €	267.532,47 €
1.250 €	267.857,14 €	316.233,77 €
1.500 €	321.428,57 €	364.935,06 €
1.750 €	375.000,00 €	413.636,36 €
2.000 €	428.571,43 €	462.337,66 €

Was mehr Eigenkapital bewirkt

Jeder zusätzliche Euro Eigenkapital verringert das Darlehen um einen Euro und senkt damit Rate und Zinsen. Bei gleichem Sollzins und gleicher anfänglicher Tilgung bleibt die Laufzeit mit 344 Raten unverändert. Bei 400.000 € Kaufpreis, 10 % Kaufnebenkosten, 3,6 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung:

Zinsen insgesamt bei gleichbleibendem Sollzins bis zur vollständigen Tilgung.
Eigenkapital	Darlehen	Monatsrate	Zinsen insgesamt
0 €	440.000 €	2.053,33 €	265.775,22 €
40.000 €	400.000 €	1.866,67 €	241.612,28 €
80.000 €	360.000 €	1.680,00 €	217.451,94 €
120.000 €	320.000 €	1.493,33 €	193.291,48 €
160.000 €	280.000 €	1.306,67 €	169.128,39 €

Nach der Zinsbindung

Am Ende der Zinsbindung wird die Restschuld zu einem neuen Sollzins weiterfinanziert (Anschlussfinanzierung) oder zurückgezahlt. Im Beispiel sind nach zehn Jahren noch 273.488,60 € offen. Beim bisherigen Sollzins von 3,6 % wäre diese Restschuld mit der Rate von 1.680 € rechnerisch in knapp 224 Monaten getilgt. Soll sie zu einem anderen Anschlusszins in derselben Zeit getilgt werden, beträgt die Rate bei 4,6 % 1.822,86 € und bei 5,6 % 1.972,27 €; bei 2,6 % sind es 1.543,87 €.

Endet die Sollzinsbindung vor der für die Rückzahlung bestimmten Zeit und ist kein neuer Sollzins vereinbart, kann der Darlehensnehmer den Vertrag ganz oder teilweise mit einer Frist von einem Monat kündigen, frühestens zum Ablauf des Tages, an dem die Sollzinsbindung endet. Unabhängig davon kann er nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang des Darlehens mit einer Frist von sechs Monaten kündigen; wird nach dem Empfang eine neue Vereinbarung über die Rückzahlung oder den Sollzins getroffen, zählen die zehn Jahre ab dieser Vereinbarung (§ 489 Abs. 1 BGB).

Quellen

Stand der Werte: 2026. Die Ergebnisse sind Orientierungswerte und ersetzen keine Steuerberatung.

Häufige Fragen

Wie berechne ich den Darlehensbedarf?

Kaufpreis plus Kaufnebenkosten minus Eigenkapital. Für 400.000 € Kaufpreis, angenommene 10 % Kaufnebenkosten und 80.000 € Eigenkapital sind es 360.000 €.

Wie hoch ist die Rate für 360.000 € Darlehen?

Bei 3,6 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung beträgt sie 360.000 € × 5,6 % ÷ 12 = 1.680 € im Monat. Mit 3 % anfänglicher Tilgung sind es 1.980 €.

Wie viel Haus kann ich mir mit 1.500 € im Monat leisten?

Bei 3,6 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung reicht diese Rate für ein Darlehen von 321.428,57 €. Mit 80.000 € Eigenkapital und 10 % Kaufnebenkosten ergibt sich ein möglicher Kaufpreis von 364.935,06 €. Ob die Bank das Darlehen gewährt, hängt von ihrer Kreditwürdigkeitsprüfung ab.

Wie hoch ist die Restschuld nach zehn Jahren?

Bei 360.000 € Darlehen, 3,6 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung sind nach zehn Jahren noch 273.488,60 € offen. In dieser Zeit zahlen Sie 115.088,60 € Zinsen.

Wie viel spart mehr Eigenkapital?

Im Beispiel senken 120.000 € statt 80.000 € Eigenkapital die Rate um 186,67 € und die Zinsen bis zur vollständigen Tilgung um 24.160,46 €, bei gleichbleibendem Sollzins und gleicher anfänglicher Tilgung.

Was passiert, wenn der Zins nach der Zinsbindung steigt?

Wird die Restschuld zu einem höheren Sollzins weiterfinanziert und soll sie in derselben Zeit getilgt werden wie beim bisherigen Sollzins, steigt die Rate im Beispiel von 1.680 € bei 4,6 % auf 1.822,86 € und bei 5,6 % auf 1.972,27 €.

Prüft die Bank, ob ich mir die Rate leisten kann?

Ja. Vor Abschluss eines Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrags muss der Darlehensgeber Ihre Kreditwürdigkeit eingehend anhand von Informationen zu Einkommen, Ausgaben sowie anderen finanziellen und wirtschaftlichen Umständen prüfen. Er darf den Vertrag nur schließen, wenn es danach wahrscheinlich ist, dass Sie Ihren Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag vertragsgemäß nachkommen werden (§§ 505a, 505b BGB).

Welche Kosten gehören zu den Kaufnebenkosten?

Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls eine Maklerprovision. Die Beträge für Ihr Bundesland und Ihren Kaufpreis berechnen der Kaufnebenkosten- und der Grunderwerbsteuer-Rechner.

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