Ein Annuitätendarlehen hat eine Rate, die sich nicht ändert. Was sich ändert, ist ihre Zusammensetzung: Zu Beginn geht fast alles in die Zinsen, mit jedem Monat wächst der Tilgungsanteil, weil die Zinsen auf eine kleinere Restschuld berechnet werden.
Die Rate ergibt sich aus Sollzins und anfänglicher Tilgung zusammen. Bei 3,6 % Zins und 2 % Tilgung sind das 5,6 % der Darlehenssumme im Jahr — bei 350 000 Euro also 19 600 Euro jährlich oder rund 1 633 Euro im Monat.
Warum die Zinsbindung wichtiger ist als der Zinssatz
Nach Ablauf der Zinsbindung bleibt fast immer eine Restschuld, die zu den dann geltenden Konditionen neu finanziert werden muss. Bei zehn Jahren Bindung, 3,6 % Zins und 2 % Tilgung sind nach der Bindung noch rund zwei Drittel der ursprünglichen Summe offen.
Genau darin liegt das Risiko: Steigt der Zins bis dahin um zwei Punkte, steigt die Anschlussrate deutlich, obwohl das Darlehen kleiner geworden ist. Eine längere Bindung kostet einen Aufschlag und kauft dafür Planbarkeit.
Sondertilgung und das Kündigungsrecht nach zehn Jahren
Nach § 489 BGB darf ein Darlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit sechs Monaten Frist gekündigt werden — auch wenn die Zinsbindung länger läuft. Das Recht ist nicht abdingbar und macht lange Bindungen weniger riskant, als sie wirken.
Die meisten Verträge erlauben zusätzlich eine jährliche Sondertilgung von fünf Prozent der Darlehenssumme. Sie wirkt am Anfang am stärksten, weil jeder getilgte Euro Zinsen für die gesamte Restlaufzeit spart.