Налог с продажи квартиры

АвторOleh Soloninобновлено 5 октября 2026 г.

Что продаёте

Цена продажи, ₽

Цена покупки, ₽

Кадастровая стоимость, ₽

На 1 января года продажи, из выписки ЕГРН. Если её нет, оставьте 0.

Срок владения, полных лет

Минимальный срок владения

Чем уменьшаем доход

Расширенные параметры

Другие доходы по шкале 13/15 % за год, ₽

Доход от ценных бумаг, страховые и пенсионные выплаты, другие продажи имущества — с ними общий порог 2,4 млн ₽. Зарплата и дивиденды сюда не входят (п. 1.1 ст. 225 НК РФ).

Коэффициент к кадастровой стоимости

0,7 по п. 2 ст. 214.10 НК РФ. Закон региона может поднять его вплоть до 1 (п. 9 той же статьи) — проверьте свой регион.

Результат

Доход для налога, ₽8 000 000,00 ₽
Уменьшение, ₽6 000 000,00 ₽
Налоговая база, ₽2 000 000,00 ₽
Налог, ₽260 000,00 ₽
Ставка13 %
Налог при другом способе, ₽1 002 000,00 ₽
Декларация 3-НДФЛНужна — до 30 апреля следующего года, налог — до 15 июля

Сначала срок владения, потом всё остальное

Налог с продажи квартиры, дома, участка или машины: минимальный срок владения, 70 % кадастровой стоимости, расходы или вычет, ставка 13 и 15 %, льгота семьям с детьми и нужна ли декларация.

Первый вопрос при продаже жилья — истёк ли минимальный срок владения. Если да, налога нет и декларацию подавать не нужно. Срок равен пяти годам для обычной покупки и трём — для наследства, дарения от близких, приватизации и единственного жилья.

Если срок не истёк, доход можно уменьшить одним из двух способов: вычесть фактические расходы на покупку или применить вычет в миллион рублей. Расходы почти всегда выгоднее, миллион имеет смысл, только когда квартира досталась даром или документы о покупке потеряны.

Как пользоваться

Выберите, что продаёте: жильё или участок, нежилую недвижимость или машину — от этого зависят вычет и срок владения.
Введите цену продажи, цену покупки и кадастровую стоимость на 1 января года продажи.
Укажите, сколько полных лет владели, и выберите минимальный срок: 5 лет, 3 года или льготу семьям с детьми.
Выберите, чем уменьшить доход, — калькулятор покажет налог и сколько вышло бы другим способом, а ниже — нужна ли декларация.

Когда налога с продажи нет

Доход освобождается от налога, если имущество было в собственности не меньше минимального срока (ст. 217.1 НК РФ). Для недвижимости срок пять лет, но в перечисленных ниже случаях — три года. Для машины и другого движимого имущества срок всегда три года (п. 17.1 ст. 217).

Отдельная льгота — семьям с двумя и более детьми: срок владения не важен, если в год продажи или до 30 апреля следующего года куплено жильё больше проданного по площади или кадастровой стоимости, кадастровая стоимость проданного не выше 50 млн ₽ и семье не принадлежит больше 50 % в другом жилье, которое больше купленного (п. 2.1 ст. 217.1).

По ст. 217.1 и п. 17.1 ст. 217 НК РФ. Регион может сократить срок своим законом (п. 6 ст. 217.1).
Как получено имущество	Срок владения без налога
Покупка, в том числе по ДДУ	5 лет
Наследство	3 года
Дарение от члена семьи или близкого родственника	3 года
Приватизация	3 года
Договор пожизненного содержания с иждивением	3 года
Единственное жильё на дату продажи (купленное за 90 дней до продажи не считается)	3 года
Семья с двумя и более детьми купила жильё больше — при условиях п. 2.1	Не нужен
Машина и другое имущество, кроме недвижимости	3 года

Как считается налог

Доход — цена продажи, но не меньше 70 % кадастровой стоимости на 1 января года продажи (п. 2 ст. 214.10). Закон региона может поднять этот коэффициент вплоть до 1 (п. 9 той же статьи) — его можно задать в дополнительных полях. Если кадастровой стоимости в ЕГРН нет, берут цену договора. Доход уменьшают расходами на покупку или вычетом: 1 000 000 ₽ за жильё и участки, 250 000 ₽ за другую недвижимость и машину (подп. 1 п. 2 ст. 220).

Ставка — 13 % до 2,4 млн ₽ базы и 15 % с превышения. Доход от продажи имущества считается отдельно от зарплаты, поэтому её 18–22 % сюда не попадают, но порог 2,4 млн ₽ общий с доходом от ценных бумаг, страховыми выплатами и другими продажами имущества (п. 6 ст. 210, п. 1.1 ст. 224). Дивиденды в этот порог не входят: при расчёте налога с других баз их база не учитывается (п. 1.1 ст. 225). Если такие доходы в году были, укажите их в дополнительном поле.

Посчитано этим калькулятором при сроке владения меньше минимального и без других доходов по шкале 13/15 %.
Продажа	Уменьшение	База	Налог
8 млн, куплена за 6 млн	расходы 6 млн	2 000 000 ₽	260 000 ₽
8 млн, куплена за 6 млн	вычет 1 млн	7 000 000 ₽	1 002 000 ₽
5 млн, наследство 2 года	вычет 1 млн	4 000 000 ₽	552 000 ₽
12 млн, куплена за 7 млн	расходы 7 млн	5 000 000 ₽	702 000 ₽
20 млн, куплена за 10 млн	расходы 10 млн	10 000 000 ₽	1 452 000 ₽
3 млн при кадастре 6 млн, куплена за 1 млн	расходы 1 млн	3 200 000 ₽	432 000 ₽
Машина за 1,5 млн, 1 год, без документов	вычет 250 тыс.	1 250 000 ₽	162 500 ₽

Декларация и сроки уплаты

Если срок владения не истёк, декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года (п. 1 ст. 229), а налог платят до 15 июля (ст. 228) — даже когда расходы на покупку обнулили базу.

Декларацию можно не подавать, если все доходы от продажи такого имущества за год не больше вычета: 1 000 000 ₽ за жильё и участки или 250 000 ₽ за другую недвижимость и машину (п. 4 ст. 229). После минимального срока владения декларация тоже не нужна.

Что показывает калькулятор

Есть ли вообще обязанность платить при вашем сроке владения
Налоговую базу после выбранного уменьшения и сам налог по ставке 13 и 15 %
Что дал бы второй способ — чтобы было видно, какой выгоднее
Нужна ли декларация 3-НДФЛ и до какого числа

Что важно учитывать

Доход берётся не ниже 70 процентов кадастровой стоимости на 1 января года продажи — это правило статьи 214.10 НК против занижения цены в договоре; регион может поднять коэффициент до 1. Для машины кадастровой стоимости нет.
Ставка по п. 1.1 ст. 224 НК: 13 % до 2,4 млн ₽ и 15 % сверх, с общим порогом для ценных бумаг, страховых выплат и других продаж имущества; зарплата и дивиденды в этот порог не входят (п. 1.1 ст. 225).
Расчёт для физического лица — резидента. У нерезидентов ставка выше и вычеты не применяются.

Откуда взяты параметры

Проверено по: ст. 210, 214.10, 217, 217.1, 220, 224, 229 НК РФ · сверено: сентябрь 2026.

Частые вопросы

Когда действует трёхлетний срок вместо пяти?

При наследовании, дарении от члена семьи или близкого родственника, приватизации, ренте с пожизненным содержанием и когда продаваемое жильё — единственное: другое жильё, купленное за 90 дней до продажи, не учитывается. Во всех остальных случаях срок пятилетний.

С какого момента считается срок владения?

С даты регистрации права в Росреестре. Исключения: наследство считается со дня смерти наследодателя, а новостройка по ДДУ — с даты полной оплаты договора, а не с получения ключей.

Нужно ли подавать декларацию, если налог нулевой?

Если срок владения истёк — не нужно. Если не истёк, но доход от продажи за год не больше вычета — 1 000 000 ₽ за жильё или 250 000 ₽ за другое имущество, — тоже можно не подавать. В остальных случаях декларацию подают до 30 апреля следующего года, даже если расходы обнулили базу.

Что с продажей доли?

Если имущество в общей долевой или совместной собственности, вычет в миллион распределяется между совладельцами пропорционально долям, а при совместной собственности — по договорённости между ними (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Какой налог с продажи машины?

Если машина была в собственности три года и больше, налога нет. Если меньше, доход уменьшают расходами на покупку или вычетом 250 000 ₽, а с остатка платят 13 % (15 % — с части базы больше 2,4 млн ₽). Машину, проданную дешевле, чем куплена, налог не затрагивает, но декларацию при доходе больше 250 000 ₽ подать нужно.

Почему при базе больше 5 млн ₽ ставка не 18 %?

Шкала 13–22 % относится к зарплате и другим основным доходам. Доход от продажи имущества входит в отдельную группу, для неё только две ставки: 13 % до 2,4 млн ₽ и 15 % с превышения.

Мини-пример расчёта

Продажа через три года после покупки

Входные данные: Продали за 8 млн, купили за 6 млн, кадастр 7 млн, владели 3 года при пятилетнем сроке

Результат: База 2 000 000 ₽, налог 260 000 ₽

Комментарий: Через вычет в миллион налог составил бы 1 002 000 ₽: 2,4 млн по 13 % и 4,6 млн по 15 % — почти вчетверо больше. Договор купли-продажи и платёжку с прошлой сделки стоит хранить именно ради этого.

Полезные переходы

Все инструменты раздела Право и налоги

Налог с продажи квартиры

Результат

Связанные инструменты

Калькулятор имущественного вычета

Ипотечный калькулятор

Калькулятор зарплаты на руки

Калькулятор транспортного налога

Полезные переходы