En el sistema francés la cuota no cambia, pero su composición sí. Con un TIN del 3,2 por ciento a 25 años, en la primera cuota el 55 por ciento son intereses; a los diez años ya baja de la mitad.
Esa es la razón de que amortizar pronto rinda tanto y de que a mitad de hipoteca el capital pendiente sea mayor de lo que la gente espera. La cuota va casi igual, pero al principio apenas rebaja la deuda.
Por qué el capital pendiente baja tan despacio
Los intereses se calculan sobre el capital que queda, y al principio ese capital es prácticamente el total. Solo cuando se ha amortizado una parte apreciable empieza a acelerarse el proceso: es el interés compuesto trabajando en contra.
En una hipoteca a 25 años, a la mitad del plazo no queda la mitad del capital sino bastante más. Conviene saberlo antes de contar con la venta de la vivienda para cancelarla.
La revisión del tipo
En una hipoteca variable la cuota se recalcula con el euríbor en cada revisión, y lo que decide el impacto es el capital pendiente en ese momento. Cuanto antes llegue la subida, más duele.
En una mixta, el tramo fijo cubre los primeros años y después se pasa a variable. Por eso el capital pendiente al final del tramo fijo es la cifra que hay que mirar antes de firmar, no la cuota inicial.