Casi todas las hipotecas españolas usan el sistema francés: la cuota no cambia, pero su reparto sí. Al principio casi todo son intereses, y con cada mes crece la parte que reduce la deuda, porque los intereses se calculan sobre un capital menor.
De ahí una consecuencia poco intuitiva: a los cinco años de una hipoteca a veinticinco, se ha pagado bastante dinero y se ha amortizado bastante poco. Amortizar anticipadamente pronto ahorra mucho más que hacerlo tarde.
Fijo, variable y mixto
En una hipoteca variable la cuota se revisa cada seis o doce meses según el euríbor más un diferencial. La calculadora trabaja con un tipo constante: para una variable, sirve para ver el escenario de un tipo concreto, no la evolución real.
La forma honesta de usarla con una hipoteca variable es probar dos veces: con el tipo de hoy y con uno dos puntos por encima. La diferencia entre ambas cuotas es exactamente el riesgo que se asume.
Amortizar anticipadamente: cuota o plazo
Al amortizar se elige entre reducir la cuota o acortar el plazo. Acortar plazo ahorra más intereses, porque elimina los meses finales completos; reducir cuota alivia el presupuesto mensual pero deja el préstamo abierto el mismo tiempo.
Desde la Ley 5/2019 la comisión por amortización anticipada está limitada por ley y en muchos casos es cero pasados los primeros años. Conviene mirarlo en la escritura antes de decidir.