Аренда против покупки

Валюта

Цена квартиры

Первый взнос

Ставка по ипотеке, %

Срок ипотеки, лет

Аренда в месяц

Горизонт сравнения, лет

Рост цен и аренды, % в год

Доходность вложений, % годовых

Содержание жилья, % от цены в год

Результат

Чистые затраты покупателя

6 083 483,00 ₽

Чистые затраты арендатора

-3 958 061,00 ₽

Платёж по ипотеке

111 118,43 ₽

Стоимость квартиры за вычетом долга

9 950 728,00 ₽

Портфель арендатора

19 992 272,00 ₽

Вывод

на этом горизонте аренда с вложением разницы обходится дешевле

Результат носит справочный характер и не является консультацией.

Обе стороны должны тратить одинаково

Сравнивает аренду с вложением разницы и покупку в ипотеку на выбранном горизонте, с учётом содержания жилья и роста цен.

Большинство сравнений перекошены случайно. Платёж по ипотеке ставят против аренды и забывают, что покупатель ещё вносит первый взнос, платит за содержание и в итоге чем-то владеет, — а у арендатора остаются деньги, которые можно было вложить.

Здесь обе стороны каждый месяц тратят одинаково. Сколько покупатель отдаёт на ипотеку и содержание, столько же тратит арендатор: сначала аренда, остаток — в портфель. В конце из потраченного вычитается то, чем каждый владеет.

Что показывает калькулятор

Чистые затраты покупателя и арендатора за горизонт
Платёж по ипотеке, накопленный капитал в квартире и портфель арендатора
Год, в который покупка выходит вперёд, если это происходит

Что важно учитывать

Цены на жильё и аренда растут одинаково — так вывод не решается предположением, которое всё равно не проверить.
Расходы на сделку, налог на имущество и налог на доход от вложений не учтены. Все три сдвигают результат и все три сильно зависят от страны.

Частые вопросы

Почему в модели аренда так часто выигрывает?

Потому что всё решает разрыв между ставкой по ипотеке и доходностью вложений. Когда занимать дороже, чем зарабатывать на вложениях, платить проценты за чужой капитал дорого.

Что склоняет расчёт к покупке?

Низкая ставка, высокая аренда относительно цены, быстрый рост цен и длинный горизонт. Время работает на покупателя: долг тает, а квартира остаётся.

Реалистична ли дисциплина арендатора?

Это слабое место модели. Она предполагает, что каждый рубль, не ушедший в ипотеку, вложен — месяц за месяцем. Большинство людей его тратят, и это само по себе серьёзный довод за покупку.

Что здесь не учтено?

Расходы на покупку и продажу, налог на имущество, налог с дохода от вложений и ценность того, что вас не попросят съехать. Последнее в таблицу не помещается, но решает многие случаи.

Мини-пример расчёта

Девять миллионов под восемнадцать процентов

Входные данные: 9 000 000 квартира, 1 800 000 взнос, 18 % на 20 лет, аренда 45 000, горизонт 10 лет

Результат: аренда выигрывает около десяти миллионов

Комментарий: При ставке 18 % проценты кратно превышают аренду, а вложенный первый взнос под 12 % сильно растёт. Опустите ставку до восьми процентов — и вывод переворачивается.

Полезные переходы

Все инструменты раздела Финансовые калькуляторы: кредиты, проценты и бытовые расчёты Финансовые сценарии

Аренда против покупки

Результат

Связанные инструменты

Ипотечный калькулятор: платёж в месяц и переплата

Калькулятор инвестиций

Калькулятор досрочного погашения ипотеки: экономия процентов и новый срок

Полезные переходы