Снимать или купить квартиру в ипотеку

АвторOleh Soloninобновлено 25 сентября 2026 г.

Валюта

Цена квартиры

Первый взнос

Ставка по ипотеке, %

Срок ипотеки, лет

Аренда в месяц

Горизонт сравнения, лет

Рост цен и аренды, % в год

Доходность вложений, % годовых

Содержание жилья, % от цены в год

Учесть имущественный вычет: покупка и проценты

Возврат 13 % с цены до 2 млн ₽ и с процентов до 3 млн ₽ (ст. 220 НК РФ), если НДФЛ хватает на возврат.

Расширенные параметры

Расходы на сделку

Оценка, страховка, регистрация, услуги риелтора — платятся сразу при покупке.

Результат

Капитал покупателя: квартира минус долг плюс вложения

11 765 300,00 ₽

Капитал арендатора: вложения

19 992 272,00 ₽

Кто богаче в конце

арендатор богаче на 8 226 972

Платёж по ипотеке

111 118,43 ₽

Стоимость квартиры за вычетом долга

9 950 728,00 ₽

Возврат НДФЛ по вычетам

650 000,00 ₽

Вывод

на всём горизонте аренда с вложением разницы выгоднее

Капитал по годам

 Год   Квартира−долг   Вложения пок.   Капитал покуп.   Капитал аренд.
   1       2 380 668         428 058        2 808 726        2 946 759
   2       3 001 692         649 370        3 651 062        4 203 801
   3       3 666 571         786 645        4 453 216        5 583 005
   4       4 379 227         886 411        5 265 638        7 097 626
   5       5 144 069         998 830        6 142 899        8 762 470
   6       5 966 072       1 125 507        7 091 579       10 594 076
   7       6 850 870       1 268 249        8 119 119       12 610 932
   8       7 804 867       1 429 095        9 233 962       14 833 708
   9       8 835 367       1 610 340       10 445 707       17 285 529
  10       9 950 728       1 814 572       11 765 300       19 992 272

Результат носит справочный характер и не является консультацией.

Кто окажется богаче через N лет: покупатель или арендатор

Калькулятор «снимать или купить квартиру»: сравнение капитала покупателя в ипотеку и арендатора, который вкладывает разницу, на выбранном горизонте — с ростом цен и аренды, содержанием жилья, имущественным вычетом по ст. 220 НК РФ, расходами на сделку и таблицей по годам.

Сравнивать платёж по ипотеке с арендой нечестно: покупатель ещё вносит первый взнос и платит за содержание, но в итоге владеет квартирой, а арендатор может вложить деньги, которые не ушли в ипотеку. Калькулятор уравнивает траты: каждый месяц обе стороны отдают одинаковую сумму, и всё, что у одной из них остаётся, вкладывается.

В конце горизонта калькулятор сравнивает капитал: у покупателя — стоимость квартиры минус остаток долга плюс вложения, у арендатора — вложенный первый взнос и разница в платежах. Можно учесть имущественный вычет на покупку и проценты и расходы на сделку.

Как пользоваться

Введите цену квартиры, первый взнос, ставку и срок ипотеки.
Введите аренду такой же квартиры, горизонт сравнения, рост цен и аренды и доходность вложений.
Отметьте, учитывать ли имущественный вычет, и при желании добавьте расходы на сделку.
Прочитайте капитал покупателя и арендатора, вывод и таблицу капитала по годам.

Как калькулятор сравнивает аренду и ипотеку

Каждый месяц покупатель платит ипотеку и содержание, арендатор — аренду. Тот, чья трата меньше, вкладывает разницу под выбранную доходность; первый взнос и расходы на сделку арендатор вкладывает сразу. Цены на жильё и аренда растут на один и тот же процент в год.

Квартира за 9 000 000 ₽ с первым взносом 1 800 000 ₽, ипотекой под 18 % на 20 лет, арендой 45 000 ₽, ростом цен 6 % и доходностью вложений 12 %: платёж — 111 118,43 ₽. Через 10 лет капитал покупателя с вычетом — 11 765 300 ₽, арендатора — 19 992 272 ₽: аренда с вложением разницы выгоднее на 8 226 972 ₽ и остаётся впереди весь горизонт.

Ставка ипотеки против доходности вложений

Покупатель платит проценты по ипотеке, арендатор получает доходность на вложенные деньги, и соотношение этих ставок сильно влияет на итог. Но решает не оно одно: аренда относительно цены, рост цен и горизонт могут перевесить. На тех же условиях, но с другой ставкой ипотеки, результат меняется так:

Цена 9 000 000 ₽, взнос 1 800 000 ₽, 20 лет, аренда 45 000 ₽, рост цен 6 %, доходность вложений 12 %, содержание 1 %, с имущественным вычетом. Посчитано этим калькулятором.
Ставка ипотеки	Платёж	Через 10 лет	Кто впереди
6 %	51 583,04 ₽	покупатель богаче на 6 738 427 ₽	с 1-го года
10 %	69 481,56 ₽	покупатель богаче на 2 154 509 ₽	с 1-го года
12 %	79 278,20 ₽	арендатор богаче на 328 548 ₽	аренда — с 8-го года
14 %	89 533,50 ₽	арендатор богаче на 2 896 397 ₽	аренда — с 3-го года
18 %	111 118,43 ₽	арендатор богаче на 8 226 972 ₽	аренда — весь срок

Имущественный вычет в расчёте

По ст. 220 Налогового кодекса покупатель жилья может получить вычет на расходы на покупку — не больше 2 000 000 ₽ — и на уплату процентов по ипотеке — не больше 3 000 000 ₽. При НДФЛ 13 % это возврат до 260 000 ₽ и до 390 000 ₽. Калькулятор добавляет возврат к вложениям покупателя: за покупку — через год, за проценты — по итогам каждого года, пока не исчерпан лимит.

В примере возврат за 10 лет — 650 000 ₽. Без вычета разрыв в пользу аренды — 10 041 544 ₽, с вычетом — 8 226 972 ₽. Вычет предполагает, что вы платите достаточно НДФЛ, чтобы получить возврат полностью.

Что сдвигает результат в пользу покупки

Низкая ставка по ипотеке, высокая аренда относительно цены квартиры, быстрый рост цен и длинный горизонт: долг гасится, а квартира дорожает. Доходность вложений и дисциплина арендатора работают в обратную сторону: модель предполагает, что каждый рубль, не ушедший в ипотеку, вложен.

Расходы на сделку — оценку, страховку, регистрацию и услуги риелтора — можно добавить отдельным полем: покупатель тратит их сразу, а арендатор вкладывает ту же сумму.

Что показывает калькулятор

Капитал покупателя и арендатора в конце горизонта и разницу
Платёж по ипотеке и стоимость квартиры за вычетом долга
Возврат НДФЛ по имущественным вычетам
С какого года и до конца горизонта впереди покупатель или арендатор
Капитал обеих сторон по годам

Что важно учитывать

Обе стороны тратят одинаково; остаток вкладывается под постоянную доходность, налог с дохода от вложений не учитывается.
Цены на жильё и аренда растут одинаково; содержание — процент от цены покупки.
Вычет — 13 % с расходов на покупку до 2 млн ₽ и с процентов до 3 млн ₽, если НДФЛ хватает на возврат; налог на имущество и расходы на продажу не учитываются.

Откуда взяты параметры

Проверено по: имущественные вычеты — п. 3 и 4 ст. 220 НК РФ · сверено: сентябрь 2026.

Частые вопросы

Что выгоднее: снимать или купить квартиру в ипотеку?

Зависит от ставки ипотеки и доходности вложений, а ещё от аренды относительно цены, роста цен и горизонта. Для квартиры за 9 000 000 ₽ при доходности 12 % и горизонте 10 лет покупка выигрывает при ставке 10 % (на 2 154 509 ₽), а при 18 % выигрывает аренда (на 8 226 972 ₽).

Почему в расчёте арендатор вкладывает деньги?

Чтобы сравнение было честным: покупатель тратит первый взнос и больше денег каждый месяц, но получает квартиру. Если арендатор эти деньги просто потратит, у него не будет ничего, и сравнивать станет нечего.

Как учесть имущественный вычет?

Отметьте галочку: калькулятор добавит возврат 13 % с расходов на покупку до 2 000 000 ₽ и с процентов по ипотеке до 3 000 000 ₽ (ст. 220 НК РФ). В примере это 650 000 ₽ за 10 лет.

С какого года покупка становится выгоднее аренды?

Калькулятор показывает, с какого года и до конца горизонта впереди итоговый победитель. При ставке 12 % в примере покупатель впереди первые годы за счёт возврата НДФЛ, а аренда обгоняет с 8-го года.

Что не учтено в сравнении?

Налог на имущество, расходы на продажу квартиры, налог с дохода от вложений и изменения ставок. Расходы на покупку можно добавить отдельным полем.

Какой платёж по ипотеке при цене 9 млн и взносе 1,8 млн?

При ставке 18 % на 20 лет кредит составит 7 200 000 ₽, а платёж — 111 118 ₽ в месяц. Вместе с содержанием жилья, 7 500 ₽ в месяц при 1 % от цены, это на 73 618 ₽ больше аренды за 45 000 ₽ — такую разницу в первый месяц вкладывает арендатор.

Почему проценты по ипотеке выходят больше самой квартиры?

При ставке 18 % на двадцать лет проценты составят 19 468 423 ₽ против 7 200 000 ₽ кредита. Ставка и срок влияют сильнее цены: сокращение срока вдвое уменьшает переплату более чем вдвое.

Что происходит с остатком долга за десять лет?

Из 7 200 000 ₽ остаётся 6 166 901 ₽ — погашено чуть больше миллиона, хотя в банк ушло 13 334 212 ₽. Основная часть платежей в первой половине срока уходит в проценты, и график погашения это показывает.

Какую доходность вложений ставить арендатору?

Ту, которую вы действительно получите после налога, а не обещанную. По умолчанию здесь 12 % годовых. Итог зависит не только от соотношения доходности и ставки ипотеки, поэтому попробуйте и осторожную цифру.

Что расчёт не учитывает?

Налог на имущество, взносы на капремонт, ремонт и мебель у собственника; переезды, индексацию сверх заданной и риск съехать не по своей воле у арендатора. Имущественный вычет — и за покупку, и за проценты — учитывается, если отмечена галочка «Учесть имущественный вычет».

Мини-пример расчёта

Квартира за 9 000 000 ₽ под 18 %

Входные данные: Цена 9 000 000 ₽, взнос 1 800 000 ₽, 18 % на 20 лет, аренда 45 000 ₽, 10 лет, рост цен 6 %, вложения 12 %, с вычетом

Результат: Капитал покупателя 11 765 300 ₽, арендатора 19 992 272 ₽

Комментарий: Аренда впереди на 8 226 972 ₽. При ставке ипотеки 10 % на тех же условиях покупатель богаче на 2 154 509 ₽.

Полезные переходы

Все инструменты раздела Финансовые калькуляторы: кредиты, проценты и бытовые расчёты

Снимать или купить квартиру в ипотеку

Результат

Связанные инструменты

Ипотечный калькулятор

Инвестиционный калькулятор

Досрочное погашение ипотеки: калькулятор

Калькулятор рефинансирования кредита

Полезные переходы