Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate gleich, das Verhältnis darin verschiebt sich. Anfangs sind bei 3,6 Prozent Zins und zwei Prozent Tilgung 64 Prozent der Rate Zinsen — nach zehn Jahren nur noch gut die Hälfte.
Die Rate ergibt sich aus Zins plus Tilgungssatz: 5,6 Prozent von 300 000 Euro sind 16 800 Euro im Jahr, also 1 400 Euro im Monat. Der anfängliche Tilgungssatz ist damit die eigentliche Stellschraube der Laufzeit.
Warum zwei Prozent Tilgung heute zu wenig sind
Bei einem Prozent Tilgung und drei Prozent Zins läuft ein Darlehen über 46 Jahre. Die Faustregel „ein Prozent Tilgung“ stammt aus der Hochzinszeit, als der Zins selbst schon für schnelle Rückzahlung sorgte — bei niedrigen Zinsen ist sie eine Falle.
Als Orientierung gilt: Tilgungssatz so wählen, dass das Darlehen bis zum Renteneintritt getilgt ist. Bei zwei Prozent sind es rund 30 Jahre, bei drei Prozent 24, bei vier Prozent gut 20.
Die Restschuld nach der Zinsbindung ist das eigentliche Risiko
Die Zinsbindung sichert den Zins nur für ihre Dauer. Danach wird zum dann gültigen Satz weiterfinanziert — und die Restschuld bestimmt, wie stark ein höherer Zins durchschlägt.
Deshalb lohnt sich der Blick auf diese Zahl vor dem Abschluss: Wer nach zehn Jahren noch 240 000 Euro schuldet, trägt ein deutlich größeres Zinsänderungsrisiko als jemand mit 180 000. Eine höhere Anfangstilgung kostet monatlich mehr und senkt genau dieses Risiko.